近日，上海首張房票落地金山。
在金山衛(wèi)鎮(zhèn)橫浦村的動(dòng)遷中，有當(dāng)?shù)鼐用襁x擇了房票安置，其憑房票直接購(gòu)買(mǎi)了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅，并按照7%比例獲得了約20萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。這是《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》出臺(tái)后，上海市發(fā)放并使用的首張房票。
最近一兩年，選擇房票作為安置手段的城市越來(lái)越多，已經(jīng)逐步由二、三線城市，擴(kuò)展到一線城市。未來(lái)，在城市舊改安置中，房票會(huì)逐漸過(guò)渡成主流甚至唯一的安置方式嗎？
金山的試點(diǎn)
雖然上海第一張房票在8月正式被使用，但相關(guān)政策在6月已經(jīng)發(fā)布。
今年6月12日，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實(shí)施辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。《辦法》自當(dāng)日起施行，有效期2年。
更早之前的5月，上海市住建委對(duì)市政協(xié)十四屆二次會(huì)議第0936號(hào)提案（“關(guān)于創(chuàng)新‘兩舊一村’改造模式，推出房票機(jī)制的提案”）作出答復(fù)，透露將對(duì)部分商品房去化有一定難度、合作企業(yè)資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項(xiàng)目，創(chuàng)新試點(diǎn)房票安置方式。
相比同類(lèi)補(bǔ)償，金山的房票補(bǔ)償，激勵(lì)金額較高?！掇k法》明確，被補(bǔ)償人選擇房票安置方式的，按照補(bǔ)償協(xié)議給予補(bǔ)償款總金額7％的獎(jiǎng)勵(lì)作為房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)。
而此前部分城市使用房票的獎(jiǎng)勵(lì)，大多為補(bǔ)償款總金額的3％或5％。
金山區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，房票是動(dòng)遷安置中貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式，相比產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式（即選擇動(dòng)遷安置房），群眾選擇房票安置，一來(lái)可以購(gòu)買(mǎi)商品房住宅，二來(lái)可以直接拿現(xiàn)房，縮短在外過(guò)渡的時(shí)間。
“相比單一的貨幣補(bǔ)償方式，房票可額外獲得一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。而對(duì)一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，還有望拉動(dòng)本地區(qū)商品房樓盤(pán)銷(xiāo)售，并有利于防止建設(shè)過(guò)多的動(dòng)遷安置房，降低政府資金成本壓力。”上述負(fù)責(zé)人表示。
根據(jù)金山區(qū)的規(guī)則，拿著房票，拆遷居民可以在指定的“房源超市”選擇適合的房子。具體操作過(guò)程中，如果實(shí)際購(gòu)房款高于房票面值，差額需要自己支付；如果購(gòu)房款低于房票面值，政府會(huì)退現(xiàn)金給購(gòu)房者。此外，購(gòu)房者還可以獲得一定比例的政策性現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，這筆錢(qián)由開(kāi)發(fā)商和相關(guān)政府單位共同支付。
值得關(guān)注的是，首先使用房票的這戶(hù)上海居民，其整體的動(dòng)遷時(shí)間將大幅縮短。根據(jù)公開(kāi)信息，今年5月，首先使用房票居民所在的橫浦村，集體土地才啟動(dòng)拆遷。
據(jù)了解，目前金山區(qū)“房源超市”首批的10個(gè)樓盤(pán)都是現(xiàn)房，備案單價(jià)區(qū)間在2.01萬(wàn)～3.87萬(wàn)元/平方米，有戶(hù)型較小的，比如65平方米的住房，也有超過(guò)160平方米的大戶(hù)型。未來(lái)，“房源超市”還會(huì)上架六個(gè)月內(nèi)竣工交付的期房。
為何一線城市紛紛加入？
事實(shí)上，加入房票安置行列的一線城市不僅僅是上海。今年7月，北京也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實(shí)施方案（試行）》征求意見(jiàn)的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“征求意見(jiàn)通知”），公開(kāi)征集意見(jiàn)時(shí)間為2024年7月4日至2024年7月12日。
在更早的2024年1月，廣州市荔灣區(qū)石圍塘征拆項(xiàng)目發(fā)出廣州的首張房票。
“觀察全國(guó)重點(diǎn)城市的房票政策和推進(jìn)情況，主要是在郊區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行的。2023年以來(lái)各大城市的房屋交易市場(chǎng)中，郊區(qū)市場(chǎng)的壓力比較大，市區(qū)的活躍度要更高，進(jìn)而造成了市場(chǎng)分化的現(xiàn)象。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
以上海市金山區(qū)為例，據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年，金山區(qū)新房成交均價(jià)約為2.7萬(wàn)元/平方米，這與上海核心區(qū)房?jī)r(jià)相差甚大，甚至只有部分核心區(qū)的四分之一甚至五分之一。
而金山距離上海主城核心區(qū)的距離也較遠(yuǎn)。比如從上海南站出發(fā)，乘坐“小火車(chē)”一路南下，穿過(guò)閔行和松江，約1個(gè)小時(shí)后，可到達(dá)終點(diǎn)金山衛(wèi)站，這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區(qū)。
今年初，金山區(qū)為了進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)匦路夸N(xiāo)售，發(fā)布消息稱(chēng)“買(mǎi)房免費(fèi)坐地鐵”，即在金山購(gòu)置建發(fā)房產(chǎn)、復(fù)地產(chǎn)發(fā)、華紡房地產(chǎn)、新華房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、佳運(yùn)置業(yè)、北京建工、保利發(fā)展、新金山投控集團(tuán)9家開(kāi)發(fā)商的指定樓盤(pán)，可享五年免費(fèi)軌交通勤，該政策自2024年1月2日起生效。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，郊區(qū)市場(chǎng)落實(shí)房票政策，客觀上可以引導(dǎo)購(gòu)房需求的釋放，在促進(jìn)去庫(kù)存和提振交易活躍度的同時(shí)，對(duì)于全市各區(qū)的市場(chǎng)均衡發(fā)展具有積極作用。
此外，以往大城市的舊改，補(bǔ)償安置給地方財(cái)政帶來(lái)一定壓力。
以首先推出房票的一線城市廣州為例，2023年廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，是近些年規(guī)模最大的。
根據(jù)《廣州市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》，至2035年廣州推進(jìn)城中村全面或混合改造項(xiàng)目165個(gè)，其中全面改造150個(gè)、混合改造15個(gè)。今年7月，號(hào)稱(chēng)廣州最貴的城中村改造項(xiàng)目——康鷺舊改項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約378萬(wàn)平方米，計(jì)劃改造成本高達(dá)304.65億元。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一線城市拆遷資金需求量較大，與此同時(shí)城中村加快改善住房需求的迫切性也比較強(qiáng)。通過(guò)房票這類(lèi)制度創(chuàng)新，加快了舊改工作的進(jìn)度，最終實(shí)實(shí)在在地促進(jìn)了城中村改造各項(xiàng)既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
今年超40城推出房票
中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補(bǔ)償，有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放，同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年以來(lái)，就有超40城出臺(tái)落地房票安置政策。
早在2015年，就有城市在棚戶(hù)區(qū)改造拆遷安置中推出房票制度，但主要集中在三、四線城市。
中金公司發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中，并在2023年延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。截至2023年末，全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)推出131條房票政策，涉及75個(gè)城市和123個(gè)行政區(qū)劃，且在重點(diǎn)一、二線城市的覆蓋度越來(lái)越高，政策力度明顯超過(guò)2015—2018年棚改時(shí)期使用范圍。
不少分析認(rèn)為，這與目前地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡息息相關(guān)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，過(guò)去保障房市場(chǎng)的發(fā)展，更注重購(gòu)地和開(kāi)發(fā)，屬于增量市場(chǎng)的范疇。如今，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)為主。2024年在落實(shí)“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策措施中，保障房的建設(shè)和籌集思路有重要變化，即圍繞消化存量房產(chǎn)做足文章。他說(shuō)：“房票發(fā)放，減少了動(dòng)拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作，同時(shí)和消化存量房產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，更好地助力‘增存統(tǒng)籌’工作。”
目前看，房票交易的規(guī)則越來(lái)越趨于靈活多樣。比如部分城市還放松了對(duì)房票流通轉(zhuǎn)讓的限制。廈門(mén)市允許房票進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)丛跐M(mǎn)足戶(hù)人均居住面積不低于35平方米的前提下，房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用，同時(shí)一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。北京市通州區(qū)發(fā)布的征求意見(jiàn)通知?jiǎng)t顯示，房票允許向騰退申請(qǐng)人直系親屬（配偶、父母、子女）實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次。
還有政策則提出，如果不使用房票，當(dāng)?shù)貢?huì)按照房票金額的現(xiàn)金返還。比如北京市通州區(qū)的征求意見(jiàn)通知顯示，房票使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月。房票使用期限內(nèi)未使用的，按房票面值以現(xiàn)金方式支付騰退申請(qǐng)人。
未來(lái)房票使用范圍是否會(huì)越來(lái)越大，甚至成為某些城市唯一的安置方式？
“未來(lái)，回遷房安置（給房）、貨幣安置（給錢(qián)）、房票安置（給票）將是并存的三種模式，并非會(huì)強(qiáng)制被拆遷戶(hù)選擇房票安置，而是安置的多元化。當(dāng)然，地方政府在政策上會(huì)鼓勵(lì)房票安置。比如，加大財(cái)政補(bǔ)貼、商品房打折、提高房源與需求的匹配度。”廣州城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。
在李宇嘉看來(lái)，這些都有望提升城中村改造房票安置的可行性。但值得注意的是，告別大拆大建之后，隨著地方財(cái)力緊張，部分城中村房屋評(píng)估價(jià)值較低，無(wú)法1：1置換商品房，房源匹配難度大。此外，部分城市房票安置的區(qū)域，與原來(lái)舊改區(qū)域存在一定距離，不少居民并不愿意搬遷至此。因此，他建議將二手住房也納入房票安置的范疇，進(jìn)一步增加房票安置的房源選擇。